Україна після виборів На що очікує ринок нерухомості?

11 января 2010 в 14:11

Ми не маємо на меті аналізувати у статті основні причини стрімкого погіршення ситуації на ринку, вони загальновідомі, їх неодноразово обговорювали в експертному співтоваристві, а також – у більшості загальнонаціональних ЗМІ. На нашу думку, наразі вкрай важливо спрогнозувати і сформулювати основні тенденції, що визначатимуть розвиток ринку нерухомості в Україні найближчі півроку. Це дозволить істотно зменшити ризики повторення кризових явищ і сприятиме розвитку галузі, яка є базовою для ефективного функціонування безлічі інших, як виробничих, так і невиробничих сфер економіки.

Відразу зазначимо, що повернення цін на рівень початку 2008 року не передбачено (що, до речі, підтверджують і загальносвітові тенденції – в другому кварталі 2009 року вартість житла практично скрізь відкотилася до рівня 2000-2005 років). Водночас ціни на квартири поступово ростимуть, починаючи з весни 2010 року, що обумовлено низкою чинників.

По-перше, це чинник наявності споживчого попиту (рівень забезпеченості українських громадян нерухомістю залишається, порівняно з країнами, скажімо, ЄС, украй низьким). По-друге, чинник загального оздоровлення економіки й виходу з економічної кризи (з урахуванням загальносвітових тенденцій). Це може послугувати сигналом для громадян, які зняли гроші з депозитів на початку кризи через побоювання втратити накопичення (за деякою інформацією, населення забрало з банків близько $40 - 60 млрд США), вкласти їх у нерухомість. По-третє, чинник подальшого розвитку системи іпотечного кредитування (перш за все, в контексті використання іпотечного кредитування як засобу вигідного інвестування коштів у нерухомість). Нарешті, по-четверте, не можна забувати про можливість видачі державних субсидій на житлове будівництво, що обіцяють більшість кандидатів у президенти (стосовно України це призведе, з одного боку, до збільшення попиту на нерухомість, надто – в молодіжному середовищі, а з іншого, як це не парадоксально, – до деякого зростання цін).

Ринок вторинного житла розвиватиметься більш динамічно.

В цілому, житлова нерухомість, придбана як на вторинному ринку, так і у перевіреного й надійного забудовника, залишається чи не найстабільнішим і найбільш вигідним вкладенням вільних коштів навіть під час кризи (надто – в сегменті елітного житла), оскільки, наприклад, долар може значною мірою знецінитись, а квадратні метри в столиці європейської держави завжди будуть в ціні.

У зв’язку з цим стає більш актуальною проблема вибору «правильного забудовника». На нашу думку, основним критерієм має стати «кредитна історія» останнього, яку можна виразити короткою, але ємкою формулою: «що - коли - де - як - навіщо - скільки». Повна інформація про те, які об’єкти побудувала та чи інша компанія, в які терміни, з використанням яких технологій тощо, дозволить мінімізувати ризики перш за все для покупців, які виступають основними споживачами у цій галузі.

Стосовно ринку вторинного житла, найближчим часом він розвиватиметься більш динамічно, ніж ринок новобудов. Це пов’язано з тим, що через загальне падіння цін, а також – припинення будівництва значної кількості нових житлових об’єктів унаслідок фінансово-економічної кризи, з’явилося більше вторинного житла доволі високої якості. Перевага інвестування саме в таку житлову нерухомість очевидна. По-перше, не треба чекати введення будинку в експлуатацію. По-друге, як правило, ці квартири вже непогано відремонтовані відповідно до «європейських» стандартів. По-третє, наявна загальна інфраструктура району. По-четверте, можливий варіант прямої операції, без послуг посередників (відсоток яких стабільно зростає і становить близько 20% - 30% операцій купівлі-продажу). Крім того, при виборі житла на вторинному ринку покупець орієнтується не тільки на ціну, а й на ліквідність об’єкту, тому готовий заплатити більше.

В цілому, окрім вищезазначеного, для нормалізації роботи ринку нерухомості найближчим часом необхідно також істотно посилити державний контроль над будівельною сферою (зокрема, слідкувати за коливанням цін на матеріали). В ідеалі йдеться про розробку системної державної політики, яка гнучко реагуватиме на зміни фінансової і економічної моделей.

Окрім того, слід спростити дозвільно-узгоджувальну систему (мінімізувати труднощі оформлення відведення земельних ділянок під будівництво).

Нарешті, доцільним буде провести уніфікацію ріелторської системи, ліквідувавши таке явище, як «псевдоріелтори» (брокери, як і будівельники, і покупці, мають бути «чистими» перед законом, а також – нести цілковиту відповідальність за продаж неякісного житла).

Проте зазначимо, що в цілому зростання цін буде незначним і насамперед прив’язаним до сезонних коливань на ринку нерухомості. Водночас, щонайменше до середини 2010 року, поступово підніматиметься виключно ринок житлової нерухомості. Це пов’язано з тим, що настав час «кінцевих покупців», які купуватимуть квартири або безпосередньо для власних потреб, або для здачі їх в оренду, але не з метою подальшого перепродажу (принаймні, в короткостроковій перспективі). Спекулятивний капітал, який превалював у цьому сегменті до недавнього часу, надовго витиснений з ринку, чому посприяла, по-перше, світова фінансово-економічна криза, по-друге, фактичний розвал іпотечної системи, по-третє, афери з нерухомістю, які мали місце в Україні (зокрема, «Еліта-центр»).

Стосовно ринку комерційної нерухомості (офісні приміщення, торгові й розважальні центри тощо), то позитивні зміни на ньому можливі не раніше другої половини 2010 року. Основний чинник, від якого надзвичайно залежить даний сегмент ринку (втім, як і вся сфера будівництва й нерухомості), – президентські вибори. Саме після них можна очікувати на формування чітких і зрозумілих нових правил гри, створення прогнозованого інвестиційного поля для всіх гравців – покупців, продавців, будівельників, банків, а також – розробки і впровадження державних програм підтримки будівельної галузі в цілому. Водночас, реалізація даного сценарію можлива лише за умови, що новий президент і його команди будуть ефективними й компетентними, а також зроблять наголос, перш за все, на вирішення господарських проблем.

Телефон редакции: (063) 994-63-77

Редакция не несет ответственность за содержание рекламных материалов.

При перепечатке гиперссылка на источник обязательна.