Новый закон об ОСМД: рабов передают вместе с землей

trudyvl11

26 марта 2012 в 14:19

... Понятно, что шансы донести здравые идеи до людей у власти - стремятся к нулю. Неутешительная ситуация и с рядовыми гражданами.

По аналогии: надо разъяснить племени, вымирающему от дизентерии, необходимость мыть руки - потому что болезни вызывают бактерии, а вовсе не злые духи. Теоретически это возможно - если втолковать им курс биологии.

Так вот.

Я неутомимо рассказываю о важности формализации собственности, правовой определенности относительно имущественных прав, эффективных алгоритмов принятия коллективных решений по неделимому имуществу. Но для чиновников и политиков, - также, как и для украинцев, которые страдают от разрушения жилищного фонда - это такие же абстракции, как бактерии - для людей из примитивного племени.

Ни те, ни другие не хотят изучать всевозможные абстракции. Они лучше станут усерднее задабривать злых духов - например, человеческими жертвами.

Или решением проблем ЖКХ административными методами.

15 марта 2012 в ВР был проголосован законопроект № 8474. Если его подпишет Янукович, то на попытках горожан отобрать их многоэтажки у ЖЭКов-рейдеров, спасти их от разрушения и самостоятельно ими управлять - можно ставить жирный крест.

А самое печальное, что циничные коммунальные мафиози всегда могут сказать: "Это не мы, это общественность - это их проект!"

Однако я все равно буду упорно доносить до городского населения Украины прописные истины, которые до него не доходят - по тем же причинам, по которым до дикарей не доходит идея о мытье рук.


Прописная истина № 0. Обслуживать свои дома без посредников всегда дешевле.

Прописная истина № 1. Многоэтажки принадлежат как совместная собственность владельцам квартир и других помещений - и никому, кроме них: ни ЖЭКам, ни местным органам власти, ни государству.

Вывод: Никто, кроме владельцев, заботиться об этих дома не обязан и не будет.

Прописная истина № 2. У владельцев домов и у организаций, которые обслуживают дома (ЖЭКов) - абсолютно разные цели.

Владельцам нужно, чтобы их дом был в хорошем состоянии. А обслуживатель - коммерческая структура, которая стремится получить прибыль. ЖЭКам безразлична судьба домов.

Вывод: надеяться, что ЖЭК без принуждения и контроля собственников будет ухаживать за домом - могут только полные неадекваты.

Прописная истина № 3. ОСМД и ЖЭК - априори разные сущности.

ОСМД - это механизм принятия и принудительного исполнения коллективных решений относительно общего неделимого имущества. ЖЭК - это обслуживающая организация.

Вывод: вопрос вроде "вы за ОСМД или за ЖЭК?" - бессмысленный по определению.

Прописная истина № 4. Чтобы принимать решения относительно общего неделимого имущества и добиваться их выполнения, нужен институциональный механизм и "правила игры".

Для многоэтажек механизм называется "квартирное общество", КТ. В законодательстве есть два вида КТ - ОСМД и ЖСК. Оба пока малопригодны для принятия и выполнения коллективных решений по многоэтажкам.

Вывод: без эффективного механизма принятия коллективных решений владельцы многоэтажек обречены на жилищно-коммунальное рабство, а дома - на разрушение.

Прописная истина № 5. Практически все ЖЭКи в Украине обслуживают дома без правовых оснований. Ведь при отсутствии легитимного представительства коллективного собственника необходимо единодушное согласие всех совладельцев дома на то, чтобы этот дом обслуживал конкретный ЖЭК.

Вывод: такого согласия ЖЭКи в глаза не видели, а следовательно, являются обычными рейдерами. И вопрос: этот правовой бардак продолжается уже 20 лет, но 99,99% украинцев не подозревают об этом. Так кому это выгодно?

Ответ прост - тем, кто на этом жирует.

Я называю этот класс паразитов коммунальной мафией.

В доме, в котором люди неорганизованные, коммунальной мафии в лице ЖЭКов, или фальшивых ОСМД, или управляющих компаний очень просто минимизировать затраты и максимизировать прибыль. Жители платят, даже не получая услуг. Проконтролировать качество услуг может только реальный собственник, который имеет полномочия и возможность не платить, если услуги некачественные или отсутствуют.

Только коллективный собственник может переломить ситуацию.

Именно поэтому 20 лет подряд коммунальная мафия блокирует попытки введения механизмов принятия легитимных коллективных решений относительно общего неделимого имущества. Протянув законопроект № 8474, мафия может праздновать свою очередную победу в деле закрепощения городского населения Украины.

Прописная истина № 6. Призывы власти: "Создавайте ОСМД - становитесь эффективными собственниками!" - циничная ложь.

Создать ОСМД даже в коммерчески привлекательных домах, с платежеспособными жителями - очень тяжело.

Вывод: зачем коммунальным мафиози отдавать вам дома, если они зарабатывают миллиарды на разнице между оплаченными и реально оказанными услугами исключительно на неспособности людей самоорганизоваться?

Прописная истина № 7. Главная цель коммунальных мафиози - консервация текущей ситуации.

Для этого используются следующие способы:

а) поддерживаются общественные настроения типа - "вы сначала сделайте нам в доме капремонт, а потом мы его будем обслуживать", "мы двадцать лет платили ЖЭКу - где деньги?", "в ОСМД воруют еще больше, чем в ЖЭКах и т.д.;

б) чинятся препятствия созданию ОСМД и "разваливаются" уже созданные;

в) лоббируются законопроекты, направленные на еще большее запутывание процедур создания и/или функционирования ОСМД.

Несколько объяснений этих общественных настроений, по пунктам:

1. Никто ничего не будет ремонтировать.

С 1998 года деньги из бюджета на капремонты не выделялись, поскольку это личное имущество, и никто о нем вместо собственников заботиться не будет. Деньги, которые платились ЖЭКам - давно исчезли, и никто их не вернет. А значит, владельцы домов, которые не хотят оказаться среди руин, должны договариваться и решать проблемы сообща.

2. Воруют в ОСМД.

Только если владельцы не интересуются делами ОСМД. В тех ОСМД, где есть контроль действий правления, никто ничего не ворует.


Сейчас ОСМД является юридическим лицом непонятной правовой природы, смесь общественной организации - так как обязательного членства не предусмотрено, - и "классического" юридического лица, которое может иметь имущество. ОСМД может принимать решения, касающиеся прав и законных интересов совладельцев дома - не членов, и требовать их исполнения в судебном порядке. При этом ОСМД фактически не несет ответственности за свою деятельность.

Если неконтролируемое руководство ОСМД собирает средства, но не платит тем, кто обслуживает дома, а их ворует - ОСМД ждет банкротство. Руководство обычно втихаря продает свои квартиры и исчезает, а владельцы квартир оказываются в неопределенной правовой ситуации и по уши в долгах.

Несмотря на все перечисленные системные законодательные недостатки, некоторые украинские ОСМД таки умудрялись эффективно управлять своими домами.

Но - лишь до того, как ВР не изменила коренным образом правила игры.

Сейчас в законе об ОСМД существует норма "один собственник - один голос". То есть, все равны - и те, кто в наследство получил 10 квадратных метров площади, и те, кто скупил целый этаж. Императивно ее применяют только на учредительном собрании, при создании ОСМД.

Далее люди могут писать в уставах, что им удобнее. Например, "стоимость" каждого голоса в квадратных метрах или норму "одна квартира - один голос". При этом внутренние дела ОСМД касаются только его членов, и принимать решения можно довольно эффективно.

Что же сделали законопроектом № 8474?

1. Введено принудительно-обязательное членство.

2. Распространена норма "один собственник - один голос" на дальнейшую после создания деятельность ОСМД.

3. Предписано обязательное квалифицированное большинство в 2/3 совладельцев по количеству (!) на принятие практически всех внутренних решений в ОСМД. Напоминаем, что украинцы не имеют доступа к списку совладельцев, поскольку эта информация является тайной!

Что это означает на практике?

Представьте себе дом, где люди смогли создать ОСМД и успешно работают - при молчаливом равнодушном согласии остальных соседей.

Сейчас, чтобы принять какое-то решение, им нужно собрать более половины голосов членов - то есть людей, которые априори неравнодушны к своему дому. В случае же вступления в силу проекта № 8474 им придется неизвестно где искать всех совладельцев, чтобы хотя бы определить кворум и выяснить, сколько это - 2/3.

"Эта норма убивает мой дом, потому что теперь не удастся принять ни одного решения!", - с яростью в голосе заявил один знакомый председатель ОСМД, чей дом населен маргиналами-пофигистами где-то наполовину.

Похоже, что именно так и было задумано...

Внедряя столь кардинальное изменение, как обязательно-принудительное членство, законодатели ничего не определили относительно того, что делать в случае вступления в силу этой нормы уже созданным, действующим ОСМД? Ликвидироваться, перерегистрироваться, согласовывать уставы с новыми законодательными требованиями?

Если изменять устав, который противоречит законодательным новациям, если они вступят в силу, то как? Голосовать за изменения только членам ОСМД - или остальным совладельцам тоже? Если всем совладельцам - то на каком основании, ведь устав еще не изменен, а если только членам - то как быть с инновациями? И что делать ОСМД, если кто-то из хитрых совладельцев, чтобы не выполнять решения общего собрания, подаст на ОСМД в суд, ссылаясь на несоответствие уставов вновь принятому закону?

Следовательно, в случае вступления "8474" в силу практически все ОСМД окажутся вне правового поля - кроме тех, в которых все совладельцы являются членами.

Повторюсь: я - категорически "за" обязательное членство в квартирных товариществах, но: при доступности информации о составе совладельцев, и при условии, если "вес" голоса совладельца будет пропорциональным его доле в доме как целостном имущественном комплексе.

Иначе обязательно-принудительное членство становится могильщиком уже созданных ОСМД и фактически делает невозможным создание новых.


Как уже отмечалось, необходимо сначала приобрести на коррупционном черном рынке максимально полную информацию о составе совладельцев дома. Это нужно, во-первых, чтобы вычислить кворум - в учредительном собрании должны принять участие более половины совладельцев, из которых 2/3 должны проголосовать "за", а во-вторых - чтобы всем своевременно сообщить о времени и месте проведения собрания.

Если этого не сделать или сделать с ошибками - ЖЭК обязательно найдет среди совладельцев штрейкбрехеров, которые побегут в суд аннулировать регистрацию вашего ОСМД.

Наши ни разу не продажные суды не волнует, что ЖЭКи обслуживают дома без каких-либо правовых оснований. Зато они "по всей строгости закона" наказывают аннулированием регистрации ОСМД обывателей, которые вследствие отсутствия соответствующего образования и/или навыков допустили какие-либо технические ошибки при создании своих квартирных товариществ.

Допустим, люди умудрились сделать все безупречно и не дали аннулировать регистрацию ОСМД. Это вовсе не означает, что ЖЭК все бросит и отдаст людям в управление их дома вместе с документацией на них.

Например, наше ОСМД до сих пор существует без всякого документа, а забрать дом у ЖЭКа-рейдера ООО "Рада 2", который принадлежит депутату от ПР, члену профильного комитета Нверу Мхитаряну мы смогли только физически, наняв охранную фирму. Мы создали иллюзию у рейдеров, что собираемся бегать по судам, но зато сразу после получения печати и открытия счета выбросили из дома людей Мхитаряна, а из почтовых ящиков - платежки его ЖЭКа.

Мы смогли это сделать, потому что я точно знала, что суды - это путь в никуда. Главное в борьбе с ЖЭКом-рейдером - это отрезать его от финансовых потоков дома.

До сих пор считанные единицы новосозданных ОСМД смогли повторить опыт нашего дома.

В чем же здесь законодательная проблема? Все очень просто.

Согласно постановлению Кабмина от 11 октября 2002 года № 1521 "О реализации закона "Об ОСМД", передача жилого комплекса с баланса коммунальной общины на баланс ОСМД вместе с соответствующей технической документацией осуществляется в двухмесячный срок после поступления соответствующего обращения от ОСМД.

Согласно пункту 1 первой статьи закона "О ЖКУ", балансодержателем дома, сооружения, жилого комплекса, комплекса зданий и сооружений является собственник или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе соответствующее имущество.

На сегодня в Украине приватизировано более 90% жилого фонда. Итак, сейчас фактически каждый многоквартирный жилой дом является совладением собственников квартир и нежилых помещений.

Таким образом, ни государство, ни территориальная община, ни застройщик не могут быть "балансодержателями", если они не являются единоличными владельцами и/или не имеют договора с другими совладельцами, и/или коллективного решения всех совладельцев многоквартирного дома о заключении договора о содержании дома "на балансе".

"Балансодержание" - не существует.

А значит, положения постановления № 1521 о передаче жилого комплекса с баланса на баланс невозможны для исполнения.

Это лишает новосозданные ОСМД возможности начать хозяйственную деятельность, ведь ставит их в полную зависимость от предыдущего управляющего, органов местной власти и от монопольных образований - водоканалов, тепло-, энергоснабжающих организаций - которые имеют формальные основания отказывать  ОСМД в передаче их домов им в управление и в заключении договоров, поскольку для заключения договоров с монополистами нужен огромный пакет документов.

Какие же изменения вносятся законом № 8474 в "балансодержание" и передачу домов? А вот какие.

"Балансодержание" вообще исчезает из текста закона, и появляется норма: "Органы местного самоуправления в трехмесячный срок со дня государственной регистрации объединения обеспечивают передачу ему технической документации многоквартирного дома, включая акт принятия в эксплуатацию, технический паспорт и планы инженерных сетей".

Прелестно, прелестно!

Особенно если учесть, что органы местного самоуправления не имеют никакого отношения ни к какой документации, а особенно к той, которая есть только у застройщиков и их "карманных" ЖЭКов. А значит, органы местного самоуправления физически неспособны ничего "обеспечить" - указанная норма является "мертвой".

А без документации - монополисты абсолютно на законных основаниях не будут заключать договоры со вновь созданными ОСМД.

***

Вот что будет, если проголосованный законопроект подпишет президент.

Сейчас городское население Украины находится между Сциллой и Харибдой - "если не забирать свои дома у ЖЭКов-рейдеров, то вскоре придется жить среди руин, а если создавать квартирное товарищество - это шанс стать жертвами мошенников или кормить "безбилетников".

А в случае вступления в силу законопроекта № 8474 - мы безальтернативно становимся рабами ЖЭКов без каких-либо шансов на спасение.

P.S. "Земельные участки государственной или коммунальной собственности, на которых расположены многоквартирные жилые дома, относящиеся к ним здания, сооружения, а также придомовые территории, предоставляются в пользование юридическим лицам, которые осуществляют управление этими домами".

Таким образом, городское население отдается ЖЭКам в рабство не просто так, а вместе с землей.

Татьяна Монтян, специально для УП

Телефон редакции: (063) 994-63-77

Редакция не несет ответственность за содержание рекламных материалов.

При перепечатке гиперссылка на источник обязательна.