Odessa Daily › Бизнес ›
Спасение утопающих. Многомиллиардный бизнес ЖЭКов переходит в частный сектор
Odessa Daily
13 апреля 2016 в 09:36Многомиллиардный бизнес ЖЭКов переходит в частный сектор. Глобальная операция по перетягиванию коммунального сервиса из социализма в капитализм намечена на середину лета
В советские времена в Украине практически на каждом многоквартирном доме висела сине-красная табличка Наши дома — нам их беречь. То есть не полагаться на всемогущую роль ЖЭКа украинцев учили давно. Но, судя по уровню разрухи жилого сектора, урок был усвоен плохо.
С 1 июля 2016 года придется его повторить. В полную силу вступает закон, принятый в мае 2015‑го,— Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме. Дома снимают с баланса коммунальных предприятий и отдают жильцам. Гражданам же предлагается вместо своего ЖЭКа выбрать управляющую компанию, которая займется ремонтом и содержанием их сооружений и придомового хозяйства. Тем, кто до 1 июля этого не сделает, городские власти сами назначат управляющего. В любом случае ясно одно: монополии ЖЭКов пришел конец.
“Я не знаю, какой массив будет выведен с рынка, однако часть ЖЭКов должна пойти или на реструктуризацию, или на ликвидацию” — говорит Алена Бабак, народный депутат, замглавы парламентского комитета по вопросам мостостроения и жилищно-коммунального хозяйства.
В результате во всех городах оживились инициативные группы, которые стали создавать так называемые ОСМД — общества совладельцев многоквартирных домов. А также расправил плечи бизнес, регистрируя компании, которые готовы заменить отмирающие ЖЭКи.
Например, литовская компания Civinity, которые уже 25 лет управляет жилым сектором в странах Прибалтики, открывает свой офис во Львове. Владимир Гарцул, ее представитель, говорит НВ, что литовцы оценивают украинский рынок как перспективный. Инвестиция станет рентабельной, когда компании удастся взять в управление 1 млн кв. м. Это примерно до 10 % рынка Львова.
Всего же коммунальщики обслуживают жилой сектор, куда входит 19,4 млн квартир, за что украинцы платят им свыше 40 млрд грн в год. Большая часть этих средств уходит или в песок, или в карман бюрократии. “ЖЭКи обслуживают дома без контракта, и непонятно, за что они берут деньги,— поясняет Гжегож Гайда, руководитель проекта IFC-group Энергоэффективность в жилищном секторе Украины.— Чиновники сидят на денежных потоках и таким способом зарабатывают на этом”.
Кто в доме хозяин
31 марта во время Международного инвестфорума в Киеве Татьяна Бойко, руководитель жилищно-коммунальных программ гражданской сети Опора, сослалась на результаты исследования фонда Демократические инициативы. 45 % опрошенных украинцев, отвечая на вопрос, кто является собственником вашего дома, назвали ЖЭКи, местную власть, но не себя. “И это наибольшая проблема,— говорит Бойко.— Половина украинцев не осознают себя совладельцами дома”.
А ведь за 24 года массовой и фактически бесплатной приватизации квартир плюс активной купли-продажи на рынке недвижимости многоквартирные дома уже давно превращены в частный сектор. Гайда приводит пример соседей Украины по соцлагерю. В Польше, Чехии, Словакии, Эстонии люди выкупали свое жилье у государства за полную цену, в некоторых случаях оплачивая часть. Затем муниципалитет отдал в частную собственность и сам жилищный фонд. То есть снял со своего баланса коммунальные конторы и выставил их на приватизацию.
“В Центральной Европе старые ЖЭКи были заменены новыми управляющими компаниями,— рассказывает Гайда.— У вас это тоже произойдет”.
Украина, по мнению польского эксперта, который живет здесь уже десять лет, затянула с этим процессом, но теперь пришел и ее черед. После того как 14 мая 2015 года парламент принял закон Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме, украинцам был дан год на принятие важного решения.
Первый его вариант — это тот, при котором инициативная группа в каждом доме проводит собрание и по результатам голосования создает ОСМД, которым или управляет сама или нанимает профессионального управителя. Тот заключает договор с компанией, которая будет обслуживать здание и прилегающую территорию. А средства, что раньше платили в ЖЭК, который имитировал деятельность, теперь пойдут исполнителям, которых выберут члены ОСМД. Они же будут контролировать выполнение контракта. Договор на обслуживание заключается на год и по истечении этого срока может быть продлен или аннулирован.
Вариант номер два: ту же операцию можно провернуть, не создавая ОСМД, а избрав инициативную группу, которая от имени жильцов найдет замену ЖЭКу. Это приемлемая форма для небольших домов до пяти этажей, где, по мнению Сергея Масличенко, старшего менеджера департамента энергоэффективности ЕБРР в Украине, ОСМД создавать нецелесообразно.
Таких домов в Украине подавляющее большинство — примерно 160 тыс. Но для тех, которые не создадут ОСМД, и места для маневров мало. Например, они не смогут принимать участие в государственных или муниципальных программах по финансированию или кредитованию утепления зданий, ремонта коммуникаций, установления счетчиков и т. д. Это прерогатива ОСМД.
Третий вариант — ничего не делать. Местные власти после 1 июля сами назначат управляющую компанию. А та по своему усмотрению установит и тарифы, и правила игры. В этом случае, уверен Гайда, дом рискует вернуться в темное прошлое.
“Если не я выбрал компанию, а кто‑то другой, она лояльно ко мне относиться не будет,— предупреждает Гайда.— Она будет заниматься мной не как клиентом, а как каким‑то трофеем”.
И хотя большинство украинцев еще не ощутили масштаб предстоящих преобразований, интерес к формированию нового рынка услуг оживился. Социальные сети забиты информацией о нововведениях. Активисты открыли неисчислимое количество страниц, толкуя закон и подзаконные акты, а также распространяют информацию о хорошем и негативном опыте коллег.
Практически во всех городах апостолы новой коммунальной идеи пошли в народ, развернув школы по обучению управляющих ОСМД. Константин Киричук, глава ассоциации ЖСК и ОСМД,— один из них. Еще недавно его семинары в полуподвальном помещении жилого дома в спальном районе Киева посещало по несколько человек. Теперь — не меньше 50.
“Мы людям говорим: все, закончились старые времена,— рассказывает Киричук.— Теперь мы все делаем сами. Люди поняли, что это не шутки. С 1 июля дома окажутся в их собственности, и они сами должны выбрать форму управления”.
Опытный вариант
В стране насчитывается 240 тыс. многоквартирных домов, которых до недавнего времени обслуживало 4,5 тыс. коммунальных ЖЭКов. Есть дома, в которых всего три-пять квартир, а есть и такие, где несколько сотен. На этом разнокалиберном массиве пока организовано всего 14.822 ОСМД, что управляют чуть более 17 тыс. многоквартирных домов.
1 тыс. ОСМД появилась за последний год — по Украине прошла легкая волна коммунализации всей страны. Например, в Павлограде за пять месяцев родилось 62 новых объединения. В Ужгороде за три месяца — 19, и это прирост на 15 %.
Алена Бабак на днях вернулась из Кривого Рога. “Мне сказали, что за два месяца там создано 41 ОСМД,— рассказывает нардеп.— Это беспрецедентный случай”.
Бабак и сама теперь задумалась над перспективами самоуправления своим жильем. На киевском Печерске, где она живет, жильцы десяти ближайших домов решили создать ассоциацию ОСМД, куда войдет весь переулок. Ассоциация займется вопросами, которые должен был решать ЖЭК,— обслуживанием придомовой территории, озеленением и прочим.
“Мы не будем платить НДС,— называет Бабак одно из фискальных преимуществ неприбыльной организации.— Неравные условия? Ну, извините, это наше право самоуправлять. Это реально выгодно”.
То, что самоуправлять — реально выгодно, киевлянин Виктор Березенко понял не так давно. В 2013 году он и его соседи приняли решение порвать с ЖЭКом и взять свою разрушающуюся многоэтажку в управление.
Дом на 167 квартир собирает в год примерно 430 тыс. грн квартплаты. Плюс аренда под склады вспомогательных помещений (подвал) и оплата шести провайдеров, которые пользуются коммуникациями дома,— 96 тыс. грн в год.
Березенко говорит, что этих средств хватает на достойное содержание дома и текущий ремонт. “Люди стали платить на счет ОСМД те деньги, которые раньше платили в ЖЭК,— рассказывает 56‑летний управляющий.— И непонятно, куда эти деньги девались”.
Василий Лиман, президент Ассоциации управителей жилья, вспоминая свой первый проект по созданию ОСМД в Кривом Роге, был озадачен тем же вопросом: куда уходят деньги? На те средства, что он и его соседи раньше платили ЖЭКу, он за пять лет поменял в доме всю систему холодного водоснабжения, отремонтировал подъезды, заменил окна на лестничных клетках и установил новый элеваторный узел.
Если до этого дом платил ЖЭКу за электрификацию подъездов и двора 4,5 тыс. грн, то после того, как был поставлен общедомовой счетчик, эта сумма сократилась втрое. В управлении коммунальных предприятий таких домов сотни, источников наживы — тысячи.
ПРОРОК КАПИТАЛИЗМА: Гжегож Гайда, руководитель
проекта IFC Энергоэффективность в жилищном секторе
Украины, считает, что только открытый рынок спасет
украинское ЖКХ от полного краха, как он спас
от краха центральноевропейский коммунальный сектор
После того как Лиман утеплил стены в своем доме и установил новые окна, платежка на тепло сократилась вдвое. Правда, здесь ОСМД уже не мог справиться самостоятельно. На капитальный ремонт центрального отопления, горячего водоснабжения и кровли Лиман привлек 800 тыс. грн средств из городской казны по государственным программам Теплый дом и Мой двор.
В подобных проектах с прошлого года участвуют Ощадбанк и Укргазбанк. В 2015‑м они выдали 200 кредитов на утепление многоквартирных домов. Гайда говорит, что как для первого года это отличный показатель. В Польше в первый год на утепление многоквартирных домов было выдано 17 кредитов, в Венгрии — 70. Украинцы входят во вкус.
Как раз в эти дни киевлянин Березенко готовится установить в подвале дома индивидуальный тепловой пункт, который регулирует подачу тепла, исходя из заданных параметров и уличной температуры.
“Лучше уже не придумаешь”,— восторгается 56‑летний управленец. Проект обойдется в 658 тыс. грн. Доля дома — 200 тыс. грн, остальные 458 тыс. грн заплатит город.
Разница в показаниях счетчика и качестве жилья уже привлекла внимание жителей соседних домов. “Многие обращаются: помогите нам”,— говорит Березенко.
Процесс пошел
ЖЭКи умирают, но не сдаются. Прежнее начальство с большим трудом передает документацию на дом инициативным группам, желающим создать ОСМД. Всячески отговаривают. Угрожают. В Харькове на домах появились объявления с воззванием: “Не спешите в ловушку ОСМД, куда вас зовут, чтобы заработать на людском горе”. Людское горе — это низкие доходы граждан, которых недостаточно, чтобы взять на себя содержание разваливающегося хозяйства, считают авторы текста объявления.
Люди действительно боятся, что без присмотра ЖЭКов крыши рухнут им на голову. И у этих опасений есть основание.
Геннадий Зубко, вице-премьер—министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, знает статистику коммунальной катастрофы. 51 % домов в Украине построены с 1946 по 1970 год и давно исчерпали свой ресурс. Около 90 % всех многоэтажек требуют реконструкции и термомодернизации. Износ теплосетей — 70 %. Эти проблемы приводят к ежегодным потерям 11,4 млрд куб. м газа из 18,6 млрд куб. м, которые идут на обогрев ветхого жилого сектора.
Таким образом украинцы тратят около 82 млрд грн на обогрев Вселенной. Своих средств не хватает, и в текущем году за субсидиями обратилось 6 млн домохозяйств из 16 млн существующих.
Если тарифы на тепло будут расти, предупреждает министр соцполитики Павел Розенко, через полгода за субсидиями обратятся 10 млн домохозяйств. “Это может обернуться катастрофой,— резюмирует чиновник.— Система субсидий побеждает систему энергоэффективности”.
Издержки социализма и госмонополии сможет исправить только приток частного капитала, будто в ответ ему утверждает Гайда. И он уже на этом пути.
За последние пять лет в Украине появилось 550 частных управляющих компаний. Интерес к ним растет. Лиман иллюстрирует этот тренд свежей историей своего львовского товарища Василия Ткачука, который владеет управляющей компанией. В ноябре 2015 он обслуживал 20 многоквартирных домов. “Звоню две недели назад,— рассказывает Лиман,— спрашиваю: “Как поживаешь?” “Зашиваюсь!” — отвечает он. Уже 50 домов в обслуживании”.
Тем временем во Львов заходит крупный игрок из Прибалтики — компания Civinity, планирующая захватить здесь большую долю рынка. “Люди должны иметь право выбора,— защищает рыночный курс литовцев Владимир Гарцул.— Цена и качество могут быть обеспечены конкуренцией”.
Бабак говорит, что уже несколько прибалтийских компаний обратились к ней за консультацией, так как хотят в разных городах Украины войти на рынок жилищных услуг. Внутренний инвестор тоже оживился. Тем более точка входа в этот бизнес, по оценке Гарцула, не слишком велика — от $500 тыс. для низкого старта.
Константин Киричук от оживления на коммунальном рынке ожидает большего, чем просто притока инвестиций и реанимации жилсервиса. “Мы воспитываем ответственных граждан,— резюмирует активист.— Если люди смогут договориться в одном доме, то тогда эти же люди по этой же модели, объединившись, смогут построить и всю страну”.
Материал опубликован в НВ №13 от 8 апреля 2016 года